כיצד אזרחות אוסטרית מוזילה עלויות ברכישת נדל"ן באירופה

נכתב בתאריך 11 באוקטובר 2026

הרבה אנשים מתקשרים אלינו למשרד ושואלים: "אם אקנה דירה בווינה, האם אקבל אזרחות אוסטרית בתמורה?". התשובה שלנו היא חד משמעית לא. בניגוד למיתוס הנפוץ, אי אפשר לקנות דרכון אוסטרי באמצעות השקעה בנדל"ן. אבל, וזה אבל גדול, המציאות פועלת בדיוק הפוך.

אם כבר יש לכם דרכון אוסטרי ביד, רכישת נכס באירופה תעלה לכם הרבה פחות. מהניסיון שלנו בשטח, לקוחות שמחזיקים באזרחות חוסכים עשרות אלפי שקלים על בירוקרטיה ואישורים, מקבלים תנאי מימון טובים יותר בבנקים, ופטורים מהגבלות שחלות רק על משקיעים זרים.

האם אפשר לקבל דרכון אוסטרי רק על ידי קניית נדל"ן?

זו אולי השאלה הכי נפוצה שאנחנו שומעים. אנשים רבים קוראים על תוכניות "ויזת זהב" במדינות כמו יוון או קפריסין, וחושבים שזה עובד ככה גם באוסטריה. חשוב לעשות סדר: באוסטריה אין מסלול כזה. קניית בית, דירה או עסק לא תהפוך אתכם לאזרחים.

תהליך הוצאת אזרחות אוסטרית מבוסס כיום בעיקר על קשר דם ועל החוק החדש לצאצאי נפגעי רדיפות הנאצים. לכן, אם מישהו מבטיח לכם דרכון תמורת השקעה בנכס באוסטריה – כדאי להתרחק. הזכויות וההטבות ברכישת נדל"ן ניתנות אך ורק למי שכבר עבר את התהליך ומחזיק באזרחות כדת וכדי.

למה קניית נכס באירופה פשוטה וזולה יותר למי שכבר יש לו אזרחות?

ברגע שאתם מחזיקים בדרכון של אוסטריה, אתם נחשבים לאזרחי האיחוד האירופי לכל דבר ועניין. המשמעות היא שאתם נהנים משוויון זכויות מלא במרבית מדינות האיחוד, ויכולים לקנות נכסים בדיוק באותם תנאים כמו המקומיים.

כשישראלי ללא דרכון אירופאי רוצה לקנות דירה במדינות כמו קרואטיה או הונגריה, הוא נחשב ל"אזרח מדינה שלישית". הסטטוס הזה מחייב אותו לשכור עורכי דין מקומיים שיוציאו עבורו אישורים מיוחדים ממשרד המשפטים המקומי. זהו תהליך ארוך, מתסכל, שעולה אלפי שקלים. כאזרחי אוסטריה, אתם פשוט מדלגים על השלב הזה.

כמה כסף באמת חוסכים על משכנתא ותנאי מימון?

החיסכון הגדול ביותר מגיע מכיוון הבנקים. בנקים אירופיים אוהבים לתת הלוואות לאזרחי האיחוד, ומתייחסים בחשדנות מסוימת למשקיעים זרים. זה מתבטא ישירות בכיס שלכם.

לדוגמה, במדינות כמו ספרד, צ'כיה ופורטוגל, אזרח אירופאי יכול לקבל מימון (משכנתא) של עד 80% ואפילו 90% מערך הנכס. לעומת זאת, תושב חוץ ללא דרכון אירופאי יקבל במקרה הטוב מימון של 60%. בנוסף, הריביות שיוצעו לכם לרוב יהיו נמוכות יותר בפער של כחצי אחוז, מה שמצטבר לחיסכון של עשרות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.

האם יש הבדל במיסים שאשלם על הנכס?

לרוב, מס הרכישה הבסיסי זהה לכולם, בין אם אתם אזרחים ובין אם לא. אבל הפערים האמיתיים מתגלים במיסים העקיפים ובמס על ההכנסות. לפי נתונים רשמיים שמפורסמים בפורטלים ממשלתיים באירופה, יש הבדלים מהותיים במיסוי שוטף.

בספרד, למשל, קיים מס על הכנסה רעיונית מנכס שאינו מושכר. אזרחי האיחוד האירופי משלמים מס מופחת של 19%, בעוד שתושבים מחוץ לאיחוד משלמים 24%. זהו פער משמעותי שמקטין את ההוצאות השוטפות שלכם באופן דרמטי. גם כשמדובר במס על רווחי הון או על הכנסות משכירות, אזרחי האיחוד נהנים לרוב ממדרגות מס נוחות יותר.

מה קורה אם רוצים לקנות דירה באזור האלפים האוסטריים?

הרבה ישראלים חולמים על בקתת נופש באזורים הפסטורליים של טירול או זלצבורג. כאן חשוב להבין שגם לאזרחי אוסטריה יש הגבלות. החוק המקומי מגן על האזורים האלה בקנאות כדי למנוע מהם להפוך ל"ערי רפאים" של דירות נופש שריקות רוב השנה.

המשמעות היא שגם אם יש לכם דרכון אוסטרי, אתם כפופים לרגולציה המקומית הנוקשה שמגבילה רכישת נכסים שמוגדרים כבתי נופש בלבד (Freizeitwohnsitz). עם זאת, כישראלים ללא דרכון אירופאי, הייתם צריכים לעבור ועדת חריגים מיוחדת רק כדי לגשת לעסקה – שלב שאתם פטורים ממנו לחלוטין כאזרחים.

האם קל יותר לפתוח חשבון בנק אירופאי לקראת הרכישה?

כן, וזהו יתרון עצום. כדי לקנות נדל"ן באירופה, תהיו חייבים לפתוח חשבון בנק מקומי כדי להעביר את כספי הרכישה ולשלם חשבונות שוטפים. עבור אזרח ישראלי שאין לו קשר לאירופה, פתיחת חשבון בנק בחו"ל כיום היא משימה מורכבת שכוללת המון ניירת, תרגומים נוטריוניים ולעיתים קרובות סירוב מוחלט מצד הבנק.

לעומת זאת, אם אתם מתכננים רילוקיישן לאוסטריה או סתם השקעה מרחוק, הצגת דרכון אירופאי בסניף הבנק פותחת דלתות מיד. על פי חוקי האיחוד האירופי (המופיעים באתר Your Europe), כל אזרח של מדינה חברה זכאי לפתוח חשבון בנק בסיסי בכל מדינה אחרת באיחוד, ללא אפליה.